2014年06月重庆秀苑华俊茶园项目定位及物业发展建议优化.ppt 124页

洋房物业受认可，但是到底做何种洋房，必须基于市场及项目条件 * 市场产品线 客户需求 地块特点 效益最大化 * 新开发方向，并且已经在落实（两个大开发商） * * 景观必须配合到客户 * 目录要改 * 商业体量大竞争大 分组团有特征 项目所在的组团 * 商业发展趋势、带人 * 区别奥园的儿童业态，走职业体验路线 * 后期运营 * 住宅原则，价值最大化，景观最优化，独立组团化 商业原则，价值最大化，联系手段 节点轴线 * 整体规划示意 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 动步公园 酒店1.2万方 儿童主题商业天街1.5万方 天街中庭部分宽度约15米 3层楼高 院落型法式商业小镇1.8万方 街区间距10-15米 主要为2层，局部为3层 楼体沿着景观轴布局方向 景观轴 景观节点 销售中心0.3万方 底商，主力为2层局部为1层 底商1.4万方，主力为2层局部为1层 幼儿园0.1万方 儿童主题公园 洋房 叠拼 联排类独化，2-4联 经过设计院修正后的落地规划 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 建设工程方案综合技术经济指标一览表 项目 计量单位 规划要求 数值 所占比重 规划用地面积 ㎡ 　 　 　 建设用地面积 ㎡ 141128 141128 　 居住(户)套数 套 　 　 　 居住人数(每户按3.2人计算) 人 　 　 　 建筑总面积 ㎡ 　 303678 　 一、按功能性质划分 　 　 　 　 1)80平米以下洋房 ㎡ 　 66000 21.73% 2)90平米以上洋房 ㎡ 　 29000 9.55% 3)120平米叠拼别墅 ㎡ 　 41900 13.80% 4)135平米联排别墅 ㎡ 　 11070 3.65% 5)幼儿园 ㎡ 　 1000 0.33% 6)商业总计 ㎡ 　 62000 20.42% 6-1)底商（不含商业街） ㎡ 　 14000 4.61% 6-2)商业街（两侧） ㎡ 　 18000 5.93% 6-3)酒店 ㎡ 　 12000 3.95% 6-4)儿童天地商业街 ㎡ 　 15000 4.94% 6-5)会所 ㎡ 　 3000 0.99% 二、按地上地下面积划分 　 　 　 　 1)地上建筑面积 ㎡ 　 210970 69.47% 2)地下建筑面积 ㎡ 　 92708 30.53% 容积率 　 2.00 1.495 　 建筑密度 % 35.00% 28.34% 　 绿地率 % 30 30.1 　 停车位 个 　 1804 　 地下停车位 个 　 1700 　 室外停车位 个 　 104 　 经过设计院修正后的落地规划 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 小区洋房入口景观轴线 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 小区洋房组团中庭 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 小区别墅入口景观轴线 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 组团景观 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 儿童公园 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 动步公园 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| Content /目录 PART1 核心问题聚焦 PART2 开发机会及打造建议 PART3 整体规划落实及开发时序建议 PART4 经济效益评估 前置说明 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 因为此次开发商给与我司可用于思考的时间太短，本成果仅代表阶段性思考，不代表最终呈现水平； 本经济测算仅作为估算使用，不代表开发企业实际开发运营成本收益； 本经济测算中所涉及到的成本按照重庆市场常规成本预估； 本经济测算所涉及到物业价格按照目前市场同区域在售物业的销售均价，根据我司所提供的产品卖点，同时结合开发时序有一定上浮后所定； 本经济测算中涉及到的酒店物业，按照常规5.1m层高酒店式公寓计算及销售，后期开发企业愿意精装修后再抵押融资或销售，需另行单独估算； 测算期确定：根据前期初步沟通，预计2014年底实现少量销售，整个开发周期预计为4年。 项目成本估算 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 序号 成本项目 合价(万元) 占比 一 土地费用（土地综合价金） 58288 38.77% 二 前期工程费 12561 8.35% 三 建筑安装工程费 58859 39.15% （一） 精品酒店（按照5.1m公寓计算） 2520 1.68% （二） 法式风情院落小镇 3780 2.51% （三） 儿童主题商业天街 4200 2.79% （四） 社区配套底商 2380 1.58% （五） 幼儿园 160 0.11% （六） 联排别墅 2214 1.47% （七） 叠拼别墅 8799 5.85% （八） 洋房 20900 13.90% （九） 地下停车库及赠送面积 13906 9.25% 四、 基础设施费 4555 3.03% 五、 环境配套费 1215 0.81% 七、 不可预见费 2316 1.54% 八、 财务费用 2833 1.88% 九、 管理费用 1544 1.03% 十、 营销费用(含售房部装修、市场推广费及销售管理费) 8175 5.44% 以上合计 单位：（万元） 150345 100.00% 项目总开发成本预计为15亿。 项目收入估算 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 项目总销售收入预计为25亿。 序号 项目 可售面积 均价 销售总额 1 精品酒店 12000 8600 10320 2 法式风情院落小镇 21000 15444 32432 3 儿童主题商业天街 15000 16359 24539 4 社区配套底商 14000 12243 17140 5 联排别墅 11070 12260 13572 6 叠拼别墅 41900 10272 43040 7 洋房 95000 8639 82068 8 车位 39837 2623 10449 合计 249807 9350 233561 项目经济效益分析 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 序号 项目 金额（万元） 备注 1 收入 233,561 　 2 支出 163,331 　 2.1 开发建设成本 150,345 　 2.2 营业税及附加 12,986 销售收入×5.56％ 3 所得税税前收益 70,230 税前收益＝收入-支出 4 税前投资回报率 46.71% 投资回报率＝税前收益/开发建设成本 5 所得税 17,557 所得税税前收益×25％ 6 所得税税后收益 52,672 税后收益＝税前收益-所得税 7 税后投资回报率 35.03% 投资回报率＝税后收益/开发建设成本 8 销售净利润率 22.55% 销售净利润率＝税后收益/总销售额 项目税前投资回报率47%，税后利润5.27亿，投资回报率35%。 项目盈亏平衡分析 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 项目内部收益率： IRR＝ 34.77% 静现值（折现率10%）： NPV= 8714 静态投资回收期（年）： pt= 2.5 项目总的内部收益率为35%，投资回收期为2.5年。 项目在第10个季度实现资金平衡 项目在第一年资金压力最大 但是，必须正视地块 * 未来竞争再增加 没说够 * * 也是我们今天沟通的主题 要落地，符合当地客户 * * * 这是2012到2013年 * * 并且这种趋势进一步走强 * 由于资源条件的限制，茶园的经济化趋势更早，去化面积比北区小的多 * 研究客户、关注客户、凭经验不可取 * 窄面宽，长进深，面积控制 * 市场产品不断变化，没有迅速反应能力的公司在市场无法生存 * * 市场成立 * * 顶跃——客厅挑空，露台，阳台 * 协信春山台顶跃户型赠送露台赠送面积45㎡，销售面积64，可利用面积140㎡左右。 规划形式 赠送方式 入户建议 入户方式——底跃单独的入户花园，其他楼层通过电梯入户 * 底跃用户独立花园，直接从花园入户，其他楼层可从楼梯或电梯入户。 规划形式 赠送方式 入户建议 * 规划形式 赠送方式 入户建议 入户大堂——挑高5-6米 万科悦湾 华语上院 * 开发前期 开发后期 前期以性价比别墅入市，快速撬动项目所在区域价值，吸引城市CBD客户、大重庆改善客户，提升形象。 开发中期 叠拼率先入市树立形象，同时利用物业优势取得相对竞争优势，同时搭配洋房产品 洋房为主 扩大客群、快速回现 洋房+联排别墅获取高溢价 以洋房作为中间驱动产品，丰富产品线，扩大客户基础，以控制总价作为核心竞争力。 洋房+别墅作为后期产品，在区域价值成熟后，获取高溢价，利润最大化。 住宅整体开发策略：高端物业前期立势，辅之洋房快速回现，最后利用区域发展红利快速撇脂。 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| Development opportunity analysis 开发机会研判 住宅机会探寻 商业机会探寻 思考： 根据设计规范要求，本案商业体量不得小于计容体量的30%，意味着项目拥有高达6万方的商业体量待规划，那么针对这部分体量，我们该如何考虑，这将直接影响到项目的开发目标达成。 考虑到茶园现有竞争氛围，若项目商业仍然停留在就项目说项目的阶段，将难以跳脱自身劣势（品牌、规模、地段等）的束缚，最终事倍功半。基于此，此次商业分析将会项目至于整个片区大环境乃至重庆市场层面进行，力求最佳商业解决方案。 商业开发机会研判 商业发展机会及方向研判 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 奥园城市天地 中铁项目 城南家园 中维项目 新天泽国际总部城 奥特莱斯 银翔翡翠谷 幸福时光里 金科世界城 同景国际城 时代都汇 中心区商圈 鲁能领秀城 西部国际总部基地 光华安纳溪湖 金科米兰大道 融创欧麓花园城 协信鹿角项目 中房项目 渝开发项目 茶园在售以及潜在商业供应量预计874万㎡，未来竞争压力极大。中心区商业以购物中型商业为主，南区中高端住区商业以集中式商业+街区型商业为主，本案所在的北区中高端住区以底商型商业为主。 序号 项目 商业体量 商业类型 1 本案 6.2 待定 2 奥园城市天地 11 集中式商业+底商 3 中铁项目 14 底商 4 中维项目 10 底商 5 中房项目 20.4 底商 6 渝开发项目 12.3 底商 7 城南家园 15 底商 8 幸福时光里 5.4 独栋商业+底商 9 奥特莱斯 30 特色商业 10 新天泽国际总部城 30 购物中心+办公+酒店 11 西部国际总部基地 10 底商 12 同景国际城 26 底商+街区商业+集中商业+办公 13 时代都汇 30 集中式商业+底商+酒店+办公 14 金科世界城 5 街区+底商 15 中心区商圈 70 购物中心、街区商业、商务办公 16 鲁能领秀城 30 街区+底商 17 银翔翡翠谷 5 底商 18 金科米兰大道 5 街区+底商 19 融创欧麓花园城 30 商业街 20 协信鹿角项目 9 商业街 北区中高端居住区（底商型商业） 中心区购物中心型商业 南区中高端居住区（集中商业+街区型商业） 商业可行，关键是在商业上真正形成南北区双足鼎立，弥补市场空白的特色型主题商业 商业发展机会及方向研判：零售、休闲、餐饮型商业-时代都汇 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 金隅大成·时代都汇 项目介绍：重庆金隅大成茶园项目占地面积33.9万平米，总建筑面积88.2万平方米,项目将打造成重庆茶园城市副中心的门户项目，是茶园当前规划中最大的城市综合体项目。 商业定位：区域综合型商业中心 商业业态：酒店、办公、商业、商住 商业规模：32万平米 物业形态：公寓、酒店、写字楼、MALL 扣除酒店办公物业后纯商业体量约20万方 项目\时间 1月 2月 3月 4月 5月 成交套数（套） 9 0 39 3 40 成交金额（万） 2551 0 9416 1103 9468 成交面积（㎡） 760 0 5277 474 5451 成交均价（元/㎡） 33556 0 17843 23247 17369 单套成交最高价（万） 326 0 441 614 410 单套成交最低价（万） 221 0 101 152 121 单套最大面积（㎡） 97 0 247 264 236 单套最小面积（㎡） 66 0 57 65 70 数据来源：重庆房交所备案数据 时代都汇2014年1-5月份销售情况 时代都汇作为茶园中心区商业的先行者，目前在售为临街底商，单月销售速度474-5451㎡，单价在17369-33556元/㎡，主力销售面积在57-264㎡。因为地段好，规划前景好，销售价格比较适中，销售速度在茶园在售项目中处于领先地位。 单纯的底商销售必须有聚集人气型商业来描绘未来，才能支撑售价和速度 商业发展机会及方向研判：零售、休闲、餐饮型商业-同景国际城 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 项目介绍：项目总占地约3000亩，总体地貌为浅丘坡地地形，中间有一个占地约300亩的山地城市公园。 商业定位：区域综合型商业中心 商业业态：休闲消费、高档餐饮娱乐等 商业规模：26万平米 物业形态：写字楼、五星级酒店、综合百货商场、电影院、家电市场等 扣除酒店办公物业后纯商业体量预计20万方 项目\时间 1月 2月 3月 4月 5月 成交套数（套） 4 10 10 37 31 成交金额（万） 1039 1349 1696 6416 5479 成交面积（㎡） 394 942 809 2177 2040 成交均价（元/㎡） 26401 14321 20961 29466 26859 单套成交最高价（万） 300 163 255 198 400 单套成交最低价（万） 90 102 108 89 95 单套最大面积（㎡） 114 114 122 67 149 单套最小面积（㎡） 34 71 52 30 35 数据来源：重庆房交所备案数据 同景国际城2014年1-5月份销售情况 同景国际城作为茶园新区最成熟的项目，有充足的人口支撑，商业持续销售；单月销售速度。394-2177㎡，销售单价14321-29466元/㎡，主力面积在30-149㎡。虽然销售速度和销售价格较时代都汇较低，但因为在商铺面积控制上较好，销售成熟，销售情况也较好。 商铺面积控制非常关键，充足的消费人口支撑销售价格及速度 商业发展机会及方向研判：零售、休闲、餐饮型商业-金科中央御院 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 项目介绍：金科中央御院总占地面积345亩，总建筑面积约54万方，项目绿化率达到了50%以上，主要打造以湖景联排、叠拼、类独栋等别墅物业为主，以及少量部分洋房产品的高品质社区。目前在售商业为项目高层社区金科米兰大道·金街商业 商业定位：区域配套型商业 商业业态：零售型 商业规模：8万平米（其中4万方集中商业） 物业形态：集中式商业、底商 项目\时间 1月 2月 3月 4月 5月 成交套数（套） 13 11 1 1 2 成交金额（万） 1449 1830 133 114 304 成交面积（㎡） 1015 1075 20 40 146 成交均价（元/㎡） 14279 17025 65388 28400 20838 单套成交最高价（万） 126 245 133 114 172 单套成交最低价（万） 90 102 133 114 132 单套最大面积（㎡） 88 144 20 40 83 单套最小面积（㎡） 63 60 20 40 63 数据来源：重庆房交所备案数据 金科中央御院商业2014年1-5月份销售情况 金科中央御院单月销售速度20-1015㎡，销售单价14279-65388元/㎡，主力面积20-144㎡。价格对销售速度影响非常大，聚集人气型商业可以溢价，商铺面积控制越小越容易销售。 聚集人气型商业可以带来溢价，商铺面积尽量划小并灵活组合 商业发展机会及方向研判：零售、休闲、餐饮型商业-奥园水云间 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 项目介绍：奥园水云间是奥园集团布局茶园的第一个项目，项目总占地约8.7万方，总建筑面积约20万方，而容积率仅1.43，紧邻苦溪河景观。项目规划有纯粹西班牙风情墅院洋房、3万方的西班牙风情商业街。 商业定位：茶园首席水岸纯洋房社区商业 商业业态：商业 商业规模：3万平米 物业形态：底商 项目\时间 1月 2月 3月 4月 5月 成交套数（套） 0 0 0 1 2 成交金额（万） 0 0 0 145 478 成交面积（㎡） 0 0 0 80 210 成交均价（元/㎡） 0 0 0 18105 22727 单套成交最高价（万） 0 0 0 145 241 单套成交最低价（万） 0 0 0 145 237 单套最大面积（㎡） 0 0 0 80 106 单套最小面积（㎡） 0 0 0 80 104 数据来源：重庆房交所备案数据 奥园水云间商业2014年1-5月份销售情况 奥园水云间单月去化80-210㎡，销售单价18105-22727元/㎡，主力面积80-106㎡，销售速度缓慢，主要原因是本项目仅仅是底商型物业，没有规划概念可讲，另一方面销售价格上也不是很优惠，单套铺面面积略大，但层高5.1米。 没有好的规划，产品的赠送率大也不能支撑商业的较高销售价格及速度 商业发展机会及方向研判：零售、休闲、餐饮型商业-奥园城市天地 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 负一层：65-150㎡（主力100㎡） 一层：76-152㎡（主力108㎡） 二层：49-108㎡（主力86㎡） 负一层：67-213㎡（主力67/106㎡） 一层：70-166㎡（主力70/100㎡） 二层：85-113㎡（主力88㎡） 负一层：69-124㎡（主力69㎡） 一层：70-114㎡（主力70㎡） 二层：37-265㎡（主力57㎡） 负一层：84-158㎡（主力84/105㎡） 一层：87-107㎡（主力89/107㎡） 二层：59-109㎡（主力73/96㎡） 集中式商业：6万㎡ 酒店、公寓 停车场广场 市政绿化公园 A46-1/02 50m 广场 奥园城市天地紧邻本项目，集中式商业+临街商铺规划，目前紧邻销售中心的底商在售单价在20000元/㎡左右，目前大部分为内部认购。展示效果较高，已经有大品牌意向商家品牌展示，主力面积控制在50-100㎡，层高5.1米。对于本项目来说，不是与其竞争，而是如何借助其共赢。 合理的商业面积控制，与其实现共赢 商业发展机会及方向研判：零售、休闲、餐饮型商业-奥园城市天地 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 商业提前展示呈现，超市、影院、儿童等家庭型消费业态品牌的提前引进展示，50米的开敞空间展示，现场的以儿童为主题的互动区的展示，商业氛围有充足的展示。 50m 儿童引领型全家庭一站式消费物业是我们定位的一个方向 商业发展机会及方向研判：零售、休闲、餐饮型商业-融创欧麓花园城 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 英式商业小镇 法式商业小镇 融创欧麓花园城自建两大商业小镇，街区型商业为主，服务周边300万方的中高端居住人口，提前成立商业管理公司-融商汇，并提前引进意向商家，虽然品牌档次较低，但无疑给别墅及高层的销售非常大的支撑。 茶园北区中高端居住区同样缺少一个主题风情小镇 商业发展机会及方向研判：零售、休闲、餐饮型商业 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 商业产品组合 商业形式三：社区配套商业 商业形式一：智慧父母的选择——儿童主题为核心的全家庭休闲目的地 打造考虑：A48地块，招商性最好，紧邻奥园商业，考虑可售型主题商业小镇，业态设置上以休闲、娱乐及餐饮消费为主， 商业形式二：院落型商业小镇 打造考虑：满足社区居民的基本生活消费需求，同时也是表现物业 打造考虑：A46-1地块紧邻小学、公园及广场，且紧邻奥园商业，考虑儿童主题天街，引进儿童职业体验、游乐业态，同时由于儿童消费的家庭带动属性，考虑设置针对父母的商业形态，实现生命周期业态全覆盖，地下考虑小型生活超市 商业机会点：夹缝中找机会，在周边项目以底商为主，与奥园天地的集中式商业形成茶园北区中高端居住区的商业中心，以儿童主题为核心的全家庭消费中心，院落型商业小镇及社区商业可以作为项目的三条产品线 ü 商业发展机会及方向研判：酒店 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 西部国际总部基地五星级酒店 金隅大成星级酒店 新天泽国际总部城五星级酒店 同景国际城五星级休闲度假酒店 中心区商业酒店规划（五星） 本案 同景国际城SOHO/loft公寓2014年1-5月份销售情况 酒店机会点：茶园新城作为南岸区发展重要一级，以中高端生态居住、商务办公为主，未来对于酒店的需求量是巨大的。但是区域规划可知的几个项目，打造酒店全部为五星级酒店，缺少主题精品酒店，建议本项目打造以主题精品酒店为主。 另外考虑到后期灵活变现，可以方便销售，在打造的形式上可以为5.1米层高的酒店式公寓形态，装修打造为主题精品酒店。 ü 商业发展机会及方向研判 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 商业 酒店 夹缝中找机会，在周边项目以底商为主，与奥园天地的集中式商业形成茶园北区中高端居住区的商业中心，以儿童主题为核心的全家庭消费中心-儿童主题天街，院落型商业小镇及社区商业可以作为项目的三条产品线 虑到后期灵活变现，可以方便销售，在打造的形式上可以为5.1米层高的酒店式公寓形态，装修打造为主题精品酒店。 “抢占区域空白”和“挖掘市场机会”下选择的最能做大项目价值的物业 商业物业打造建议 商业物业发展建议：儿童主题天街发展建议 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 挖掘市场机会，占有市场空白 功能超越 效益最大化 利用儿童消费的带动效应，结合市场现有商业形态，打造以儿童为主题的全家庭全生活链商业中心，强调全家庭一站式度假型消费体验 商业形式为天街形式，设置在A46-1/02地块，紧挨项目院落型小镇街区，形成良性商人气互动； 主力店考虑儿童成长及职业体验类型业态（融道中国/比如世界） 搭配型消费业态根据儿童陪护人员进行考虑：老年人（祖父母辈）如免费测试血压血脂、健康中心、养生馆等；中年人（父母辈）如休闲餐饮、阅读空间、精品购物等；青年人（大学城学生）如创意商店、轻便餐饮等 商业中心打造：一是风格尽量活泼些，体现儿童气息；二是内部场景打造尽量仿真处理（可与专门置业机构协调）；三是充分利用小地块旁边的市政公园，可以帮助政府打造；四是与政府、学校、传媒等资源结合，发展成特色化的品牌儿童职业乐园。 打造时间考虑项目后期，一是保证商业价值最大；二是避免过早同时过多的资金沉淀压力，三是商业中心所在位置考虑大示范区展示；四是可以让奥园城市天地先把客户引过来 儿童商业开发策略汇总 商业物业发展建议：儿童主题天街发展建议 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 儿童主题商业街建筑意向 商业物业发展建议：儿童主题天街发展建议 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 儿童主题森林天街 儿童主题森林天街 儿童主题公园 儿童主题公园 儿童主题公园 儿童主题商业街建筑意向 商业物业发展建议：儿童主题天街发展建议 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 层高7米 主干道5米 屋顶布置为蓝天 路面仿城市铺砖 商业产品创新-儿童消费中心：仿真布置，尽可能在封闭空间中营造城市感。 兼顾成本与城市空间处理独到，在保证基础级别的空间尺度上，尽可能通过装饰细节营造城市感 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 商业产品创新-儿童消费中心：寓教于乐，场馆设计与装饰凸显职业化特征 场馆造型、立面、色彩、标识等细节全部采用真实职业场景的元素 商业物业发展建议：儿童主题天街发展建议 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 盈利模式 投入及赢利 场馆冠名收入（约占10%） 门票收入（约占70%） 场地零租收入（约占5%） 儿童票150元/人，无家长票　　 独一无二的冠名权，模仿洛杉矶奥运会模式，在一个行业只选一家知名商家冠名。目前冠名合作企业有乐高玩具（建筑馆）、瑞尔齿科（牙防所）、中国银行（银行）、东方航空（航空馆）、蒙牛（牛奶厂）、普利司通（F1馆）、大众（4S店）、香特莉（蛋糕屋）、DQ（冰淇淋店）、湾仔码头（水饺店）……　 将场地出租给非长期合作单位，用于品牌推广等。 “汇丰保险”儿童环绘画活动，譬如此类。　 广告植入收入（约占10%） 诸如：门票采用仿真机票形式。标明承运方：东方航空。 生日会派对等特殊活动收入(约占5%) 生日会派对以一个孩子家庭为发起人，为10组家庭提供包括常规活动和生日特别活动的增值服务。其他类似形式还有企业包场、团购等等。　 衍生商品销售收入(当前正在筹划) 儿童品牌服饰、文具等　 经营成本 设备成本：设备整体引进总成本为500万元 运营成本：人力资源成本300万/年，包括30个现场辅导员、5个核心技术人员以及若干保全、环卫人员 品牌输出成本：官方公布的品牌输出费用约为500万，其中300万为技术和人员支持，100万为营运保证金，之后每年需要向官方提供50万左右的资金援助 开发成本 综合开发成本按4500元/㎡：主要含土地成本及建筑安装装修成本　 商业物业发展建议：法式风情院落小镇 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 独立的院落商街，2-3层低层法式浪漫风情院落建筑； 地上4万多平米，地下车位，由多个独具自然、浪漫、人文底蕴的现代院落组成， 集酒吧、茶吧、餐吧、江湖菜、外贸服饰、KTV 、保健、特色小店等于一条街； 主力商铺30-60平米； 商业物业发展建议：社区配套商业 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 社区商业底商设计，二楼退台设计，赠送一定的露台。 社区商业底商设计，二楼退台设计，赠送一定的露台。 一楼赠送地下室，地下室更高4米以上，通过采光井采光。 露台 走廊 地下室 采光井 4m 5.1m 5.1m 社区配套底商设计，一楼赠送地下室，5.1层高；二楼赠送走廊及露台。 商业物业发展建议：酒店 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| 酒店设计为法式风情精品酒店，在户型设计上，主力户型为40㎡，层高5.1m，便于后期自营或者灵活销售。 Content /目录 PART1 核心问题聚焦 PART2 开发机会及打造建议 PART3 整体规划落实及开发时序建议 PART4 经济效益评估 整体规划落实 本案产品组合：联排别墅+叠拼别墅+洋楼+院落商业+社区底商+酒店 1 精品酒店 12000 120 2 法式风情院落小镇 21000 210 3 儿童主题商业天街 15000 150 4 社区配套底商 14000 140 5 幼儿园 1000 10 6 联排别墅 11070 89 7 叠拼别墅 41900 335 8 洋房 95000 760 地块价值评级 |REAL ESTATE. BUSINESS.VALUE.THE PRACTITIONER| 地产。商业。价值。践行者|P*| A46 A48 A47 A83 1 2 5 4 6 7 商业价值： 从道路比较：①＞③＞②＞⑥＞④＝⑤＞⑦ A48地块临近主要干道和奥园地块，紧邻的两条路①和②商业价值比较高。 A46地块一方面紧邻小学用地，另一方面紧奥园商业，同时紧邻城市规划绿地，地块狭小，最适合独立打造商业体，尤其是儿童主题商业天街。 对于法式风情院落商业小镇来将，最合适的是与儿童主题商业形成互动，所以，②的位置最适合布置，酒店最好布局于儿童主题商业和小镇商业中心，形成地标。 居住价值： A83＞A47＞A48＞A46 A83地块背靠坡地景观和公园，最适合布局联排别墅，A47地块与A83地块统一规划，布局叠拼别墅。A48地块主力布局洋房。 3 叠拼产品打造思考： 作为经济型别墅主力，承担项目别墅产品出量的任务，同时降低联排别墅的用地压力，所以叠拼容积率尽量往高做，方式上考虑背靠背形式，同时实现多个单元拼接； 鉴于用地现状，本案靠近公园的A83地块由于资源条件最佳，将考虑纯联排社区组团，所以叠拼将只能往其他地块放，从地形条件可以看到用地坡度较缓（小于10°），所以在楼型上适用平地叠拼楼型； 应对后期不明朗的市场竞争，最大化的提高项目附加值显得尤为关键，所以项目将在赠送率、赠送方式、入户细节，包括景观细节上予以处理，力求实现市场领先运作； 人车分流设计，停车库集中处理，利用电梯直达车库。 背靠背打造形式，实现单栋耗地最小化。 * 排布形式 组团拼接 楼层数 赠送建议 景观打造 其他建议 金科时代中心 地平面 上下户型A 上下户型B 公共 空间 20m 2.4m 公共 空间 超大面宽横厅 双套房+书房 采光面 1 4 赠送率达到了111%，实地考察来看，叠上户型居住舒适度较高，客户满意度较好。 10m面宽，在主景观面布置更多功能空间，利用衔接带实现三面采光，最大化资源价值及采光效果。 10m 叠上户型 20m 2.4m 公共 空间 叠下户型 10m 超大面宽横厅 老人房 双套房+书房 采光井 采光面 叠下户型赠送面积主要依靠地下室以及挑空赠送空间（客厅部分） 10m面宽的主景观面布置更多功能空间，利用衔接带实现三面采光 增加了地下换气系统和超大采光井设计。 建议选用现金较为流行的6-8单元拼接，以尽量节约用地，具体单元数以设计院用地条件落实后为主 * 排布形式 组团拼接 楼层数 赠送建议 景观打造 其他建议 市场典型叠拼项目单元拼接情况 建筑形态 项目名称 组团拼接数 叠拼 金科中央御院 8单元拼接为主，部分6个单元，每单元2户 复地花屿城 6单元拼接为主，部分4、8单元，每单元4户 万科城 4个单元拼接为主，部分八个单元，每单元两户 同景国际城雍华府 两个单元拼接为主，部分3个单元，每单元4户 复地花屿城叠拼效果图 金科中央御院叠拼效果图 建筑形态 项目名称 楼层 叠拼别墅 金科中央御院 6F 万科城 -1F+4F 大鼎湖滨印象 5F 复地花屿城 -1F+4F 产品 户型 楼层 层高 叠拼 叠上 3层屋顶露台 为提高项目品质，建议标准层层高在3.2米以上， 客厅挑空2层实现空间感，同时保证搭板后一层层高3.3-3.6米 叠下 送地下室+2层 项目楼层及层高建议 排布形式 组团拼接 楼层数 赠送建议 景观打造 其他建议 基于项目销售面积控制，而又要实现高赠送率，建议在楼层设计上预留后期挑空搭板空间及露天赠送空间，因而建议楼层可适当放大 保证下叠的地下室赠送以及上叠的屋顶露台，同时尽量将功能空间赠送化，保证户型赠送率100%左右（具体赠送见下） 露台 下沉式花园 挑空 阳台 门廊 阳台 阳台 阳台 客厅挑空 地下室 挑空 挑空 入户 花园 露台 阳台 露台 露台 露台 阳台 入户花园上空 客厅上空 露台 排布形式 组团拼接 楼层数 赠送建议 景观打造 其他建议 项目名称 户型位置 销售面积 赠送面积 赠送空间 赠送率 金科中央御院 叠上 134-138 41-65 花园、客厅挑空、露台、阳台 49%-30% 叠下 127-147 35-70 花院、客厅挑空、露台、阳台 28%-47% 复地花屿城 叠上 117-130 63-70 花园、客厅挑空、露台、阳台 54% 叠下 135-258 142-281 地下室、花园、阳台、客厅挑空 105%-108% 室外赠送：入户花园建议赠送20-25㎡ * 项目名称 金科中央御院 万科城 复地花屿城 户型面积（㎡） 126-138 129-139 126-135 赠送面积（㎡） 21-24 31 20-42 复地花屿城 万科城 大鼎湖滨印象 排布形式 组团拼接 楼层数 赠送建议 景观打造 其他建议 室外赠送——露台：建议赠送20-25㎡ 项目名称 金科中央御院 万科城 复地花屿城 户型面积（㎡） 126-138 129-139 126 赠送面积（㎡） 22-23 23-26 19 万科城 金科中央御院 排布形式 组团拼接 楼层数 赠送建议 景观打造 其他建议 室内赠送——客厅挑空：赠送面积建议30平米左右 * 项目名称 金科中央御院 万科城 复地花屿城 户型面积（㎡） 126-138 129-139 126-140 赠送面积（㎡） 24-27 21-37 24-30 万科城 复地花屿城 排布形式 组团拼接 楼层数 赠送建议 景观打造 其他建议 室内赠送——地下室：根据地形的实际情况来做赠送 * 项目名称 万科城 复地花屿城 户型面积（㎡） 129-139 140 赠送面积（㎡） 40 56 排布形式 组团拼接 楼层数 赠送建议 景观打造 其他建议 小品打造—凸显开发商软实力，是打动客户必不可少的细节。 * 复地花屿城，铺设大面积草坪，加入小品鹿，焕发生机 情景化小品 色彩艳丽的精致小品，凸显惬意氛围 合理利用公共空间打造小品 排布形式 组团拼接 楼层数 赠送建议 景观打造 其他建议 排布形式 组团拼接 楼层数 赠送建议 景观打造 其他建议 入户方式——各户单独入户，叠下直接入户，叠上可以通过楼梯或电梯入户，但建议公共楼梯设置在两户中间位置尽量消除对下叠采光影响 电梯 二层电梯/步梯至公共空间分别入户 * 组团拼接 楼层数 入户方式 赠送建议 景观打造 其他建议 车库处理——建议实行完全的人车分流设计。 万科城叠下车库位于地下室，停车直接入户 万科城叠上户型车库在负一楼，入户走楼梯或电梯 万科城叠下户型 万科城叠上户型 * 叠拼产品设计建议 联排产品设计建议 洋房产品设计建议 联排产品打造思考： 鉴于用地现状，本案靠近公园的A83地块由于资源条件最佳，将考虑纯联排组团，而由此造成的容积率损失平衡到其他地块； 针对现在及即将面临的竞争态势，联排面积叠拼化甚至高层化不可避免，但是产品品质必须保证：体现在建筑选型、组合形式、材质使用等方面，也将是项目重点考虑的地方； 与叠拼类似，应对后期不明朗的市场竞争，最大化的提高项目附加值显得尤为关键，所以项目将在赠送率、赠送方式、包括景观细节上予以处理，力求实现市场领先运作； * 建筑选型 组团拼接 楼层数 赠送建议 景观打造 其他建议 建筑选型——功能拼接，实现联排独栋化效果，单个block的投影面为56㎡，两个单元之间的距离为2m 方式一：功能间连接的方式进行——室外功能空间连接或外廊连接,也可采用室外车库相连 方式二：将1栋房子分解为2套户型的方式进行设计报建，实际使用空间则为1套大独栋的设计。 拼接部分 8.75 5.8 56㎡ 2.45 2.2 * 建筑选型 组团拼接 楼层数 赠送建议 景观打造 其他建议 组团拼接——建议选用现金较为流行的4-6联拼接，以尽量节约用地，具体单元数以设计院用地条件落实后为主 项目名称 组团拼接数 法兰西莊邸 四、六联为主70%，三联为辅30% 融创欧麓花园城 四联42%，五、六联39% 鲁能领秀城 五联排为主50%，少量其他七联排和三、四联排 融创伊顿庄园 三联排和四联排为主，少量五、六联排 建筑选型 组团拼接 楼层数 赠送建议 景观打造 其他建议 楼层数——基于项目销售面积控制，而又要实现高赠送率，建议在楼层设计上预留后期挑空搭板空间及露天赠送空间，建议楼层控制在3层（-1F+2层） 项目名称 楼层 伊顿庄园 -1F+3F 约克郡 -1F+3F 法兰西莊邸 3F/-1F+3F 融创欧麓花园城 -2F+3F 中铁山语城 -1F+3F 上邦高尔夫 -1F+2F 北京城建龙樾湾 -1F+2F 恒大金碧天下 -1F+2F 重庆典型联排别墅项目楼层情况 * 建筑选型 组团拼接 楼层数 赠送建议 景观打造 其他建议 赠送建议——保证地下室赠送，同时尽量将功能空间赠送化，保证户型赠送率80-100%左右 项目名称 销售面积 赠送面积 赠送率 赠送空间 融创伊顿庄园 220-230 160-170 70%-80% 地下室（不含车库）、门厅挑空、客厅挑空 同景国际城 157-172 123-149 78%-86% 负一层、客厅挑空、露台赠送 法兰西莊邸 121 122 100% 挑空赠送、露台赠送 中铁山语城 190-233 171-241 90%-110% 负一层（含车位）、阁楼、客厅挑空 建筑选型 组团拼接 楼层数 赠送建议 景观打造 其他建议 挑空赠送：3层挑空设计（有条件），经济型价格享受阔绰尊崇感受 建筑选型 组团拼接 楼层数 赠送建议 景观打造 其他建议 双开门结合门厅2层挑空 顶层挑高，局部形成阁楼，实现赠送 * 叠拼产品设计建议 联排产品设计建议 洋房产品设计建议 洋房产品打造思考： 为实现洋房产品面积控制同时保证赠送率，项目洋房采用全跃层设计方式，即1跃2，2跃3，以此类推，但挑空部分仅限起居室空间； 基于容积率表现可以考虑洋房背靠背设置； 针对现在及即将面临的竞争态势，洋房主打高层上调型客户，所以在控制面积的前提下，必须保证产品品质：体现在入户大堂、材质使用等方面，也将是项目重点考虑的地方； 最大化的提高项目附加值显得尤为关键，所以项目将在赠送率、赠送方式、包括景观细节上予以处理，力求实现市场领先运作； 集中停车，人车人流。 * 规划形式 赠送方式 入户建议 产品形式：全跃层产品（错跃形式），但为控制销售面积，仅挑空部分起居室。 地下室 规划形式 赠送方式 入户建议 A B A B A B A B 组合形式：根据容积率平衡，考虑选用背靠背的形式，以实现更高的开发强度，尽量为联排创造空间 排布方式：处于有效提高土地利用率、保证楼间距、保证较好的景观视野，本案建议选择排列式 * 项目 建筑排列方式 协信春山台 排列式布局 龙湖源著 排列式布局 凤凰湾 排列式布局 中冶北麓园 阵列式布局 金科·天籁城 排列式布局 同景·花溪/恋山组团 排列式布局 规划形式 赠送方式 入户建议 停车库：统一采用地下车库，集中停车的方式 * 规划形式 赠送方式 入户建议 万科悦湾 底跃赠送方式1——地下室，客户私家会所 * 规划形式 赠送方式 入户建议 建议地下室赠送要切合地形的实际高差，较为平坦的地形建议不做地下室，可多送花园； 配有地下室的洋房底跃产品，在使用面积上建议与叠拼产品区分开来； 底跃赠送方式2——一层：花园+阳光书房，二层：露台赠送 * 协信春山台一楼花园+书房，二楼露台作为赠送。 规划形式 赠送方式 入户建议 底跃赠送方式3——餐厅、客厅挑空，提高项目性价比 * 协信春山台一楼客厅和餐厅6米挑空全赠送。 协信春山台底跃户型图 挑高6米 规划形式 赠送方式 入户建议 标准层——客厅挑空6米、阳台搭板赠送 * 协信春山台赠送阳台由开发商后期统一处理，每户赠送阳台8㎡左右。 规划形式 赠送方式 入户建议 * 住宅产品策略：田忌赛马，以优对中，舍弃竞争弱势产品线 针对客户关注物业形态的心理，利用别墅的物业形态，吸引洋房上跳型客户，树立项目别墅的核心卖点 别墅形态 PK 传统洋房 错位竞争 田忌赛马 随着区域价值的转化升级，可以预见未来片区的客群辐射能力将进一步提升，核心区外溢人群入住区域可能性加大，让高层客户提前享受洋房形态 洋房形态 PK 普通高层 基于项目本体条件及市场表现，建议项目高层产品线暂不做考虑 别墅细分市场 总体特征：占据强势资源的别墅以及面积、总价得到控制的经济型别墅市场表现较好，但别墅经济化趋势愈发明显。 市场表现优秀的两个面积段130-160㎡/200-250㎡，单价在10000-140000； 联排是市场成交主力，但叠拼别墅的成交比例进一步增加，别墅经济化愈发明显。 2013年别墅物业成交面积分布曲线 2013年别墅物业套内成交单价分布曲线 2013年别墅物业成交结构走势图 别墅细分市场 少数超级大盘依托强势资源优势（品牌、规模、景观、顶级配套等），瓜分大别墅市场。 项目名称 套内区间 去化套数 套内均价 总价 奥林匹克 花园 140-160 34 12621.91 1906640 200-250 17 12032.61 2828087 250-300 33 19527.22 5218761 300-350 46 22987.73 7753537 350-400 27 18416.75 6695328 500-600 2 18999.22龙湖两江新宸 160-180 1 20728.59 3436800 180-200 15 18155.72 3424580 200-250 195 15605.44 3631831 顶级别墅项目多位于中央别墅区，从2013年成交前三甲的奥园、龙湖及融创来看，依托品牌、规模及景观优势名列大别墅销售前茅。 成交户型多为联排以上物业类型，主力成交面积段200-400㎡，总价区间集中在300-500万 融创 凡尔赛花园 200-250 4 41700 9105195 250-300 72 20244.56 5430736 300-350 11 15892.48 5217156 350-400 37 13487.62 5002250 400-500 11 13402 5624977 500-600 1 13094.44 6684843 超级大盘，依托山景、江景、湖景、顶级配套等强势资源要素，形成重庆最高端的资源大宅，高端项目无景观不豪宅。 奥林匹克花园 约克郡 龙湖两江新宸 占地面积：3373亩 建筑面积：250万平方米 容积率：1.1 别墅类型：独栋、类独、双拼、联排 销售情况：2013年销售冠军（销售金额类） 中央别墅区+极致湖景+顶级配套+品牌 占地面积：2000亩 建筑面积：200万平方米 容积率：1.5 别墅类型：;联排、双拼 销售情况： 2013年110套，名列第五 极致湖景+品牌+顶级配套 占地面积：1870亩 建筑面积：300万平方米 容积率：2.4 别墅类型：独栋、双拼、联排 销售情况：2013年211套，名列第二 极致江景+临崖+顶级配套 别墅细分市场 别墅细分市场 如果项目不占有强势资源要素，则开发上采用控制面积与总价下的经济型别墅物业亦能获得相对竞争优势，赢取市场空间。 项目名称 套内区间 去化套数 套内均价 总价 和黄逸翠庄园 140-160 209 7705.696 1206290 160-180 97 8286.831 1403137 180-200 87 11060.41 2148801 200-250 4 13930.93 3402630 300-350 2 16139.83 5305000 和黄逸翠庄园作为2013年套数销售冠军，更多的是依托其140-160平方米的产品段贡献，总价仅120-140万。 另一个典型案例金科时代中心，自身不具备强势资源优势，而完全通过产品力成为片区套数销售冠军，并且获得极佳的市场反馈。 金科时代中心 110-120 79 19153.11 2083407 120-130 43 20174.11 2543747 商业体量约30万方，包括购物中心（自持），独立商业，写字楼及公寓，具体方案待定。社区商业2-3层。 高层共有六栋，每栋23层，单层两梯十户，双层两梯九户（其中有个户型为跃层，导致单双层梯户比不同）。高层住宅体量约15万方。 叠拼别墅一梯四户，每栋八户，共约38栋，体量估计5万方。 金科时代中心/在北区独树一帜，控制面积与总价获得市场高度认可。 别墅细分市场 别墅细分市场 排名 项目名称 成交套数 销售速度 成交金额 成交面积 成交均价 （建面） 1 融创伊顿庄园 176套 14.6套/月 5.6亿元 4.8万方 11584元/㎡ 2 金科中央御园 189套 15.7套/月 3.15亿元 2.73万方 11530元/㎡ 3 同景国际城 120套 10套/月 2.99亿元 2.38万方 12596元/㎡ 金科中央御院 130-140 134 11289.26 1507787 140-160 51 12692.93 1834652 200-250 2 18605.98 4570000 250-300 2 18332.83 4900000 项目名称 套内区间 去化套数 套内均价 总价 融创伊顿庄园 160-180 9 12230.28 2125011 200-250 87 10636.83 2491282 250-300 19 15859.17 4405894 300-350 49 10645.89 3300125 350-400 12 18529.45 6669985 同景国际城 140-160 24 12938.87 2023865 160-180 76 12646.23 2054039 250-300 8 12802.99 3507252 350-400 11 15206.5 5667282 400-500 1 10100 4657312 金科中央御院通过控制面积，获得总价优势，成为2013年套数销售冠军。 融创与同景则在大盘开发的基础上，借势强势资源要素获得市场认可。 从别墅成交类型来看，联排与叠拼这类小面积低总价产品是市场的绝对成交主力。 回到茶园市场，市场表现依然如此，成交结构两级分化。 2013年茶园别墅销售3甲 别墅细分市场 但是随着各大品牌开发商角力茶园（融创、金科、奥园等），2014年别墅经济化趋势开始凸显，产品创新力度达到前所未有的高度。 备注：1、以上数据由房交所备案数据统计分析所得；2、2014年数据统计期限截止到5月底。 序号 项目名称 套内面积 去化套数 套内均价 套内均面 套均总价 1 金科中央御院 20203 151 10186 134 1362925 2 法蓝西莊邸 16979 126 12854 134.75 1732077 3 融创欧麓花园城 12026 76 11356 158.24 1796973 14年茶园别墅成交以小面积别墅产品为主； 这种小面积仅指销售面积表小，但房屋的得房率并未降低，反而通过产品创新尽可能设计更大的赠送空间，提升居住舒适感的同时，控制成交总价。 2014年1-5月茶园别墅成交前3名 别墅细分市场 总价、性价比，自然景观环境，以及企业品牌 关注点 典型项目1-金科中央御院/茶园典型叠拼经济型别墅代表，以性价比为别墅核心竞争力，成为区域热销产品。 金科中央御院 套内区间 去化套数 套内均价 套内总价 月均去化 110-120 17 9785.15 1143102 40-50套 120-130 31 10308.97 1278452 130-140 58 10594.02 1413043 140-160 44 9573.90 1390694 200-250 1 14636.86 3589836 典型项目1-金科中央御院/坡地叠拼产品设计，1单元4联共8户，最大化别墅体量，同时对比传统坡地叠拼采光效果更好，销售面积得到进一步控制。 别墅细分市场 下层台地 上层台地 采光井 下叠入户 上叠入户 金科中央御院叠拼别墅剖面图 户型 销售面积 实得面积 户型结构 总价 户型配比 市场接受度 端户：叠上 147 189 三房变四房 167-172万 13% ★★★ 端户：叠下 142 219 三房变四房 167-172万 13% ★★★☆ 中户 127-138 179 二房变三房 149-160万 74% ★★★★ 露台 露台 别墅细分市场 端户叠上（左侧）：3+1房型 套内面积：147㎡ 实得套内：189㎡ 套内赠送：42㎡（挑空赠送34.2） 5.7m 13m 5.7m 5.7m 起居室 2层挑3层6.8m 调控赠送34.2㎡ 阳台半赠4.3㎡ 阳台半赠4.3㎡ 露台 全赠 14㎡ 别墅细分市场 端户叠下：3+1房型 套内面积：142㎡ 实得套内：218㎡ 套内赠送：42㎡（调控赠送34.2） 5.7m 6.3m 5.7m 不计面积 11m 5.7m 阳台半赠 院馆 半赠 计面积部分 起居室 2层挑3层6.8m 调控赠送34.2㎡ 规划形式： E1户型入户 E2户型入户 楼梯 电梯 ② E1 E2户型入户方式 D户型入户 C户型入户 ① ② ① ② C户型入户 D户型入户 E1户型入户 E2户型入户 8户均做到了单独入户； C、D、E1户型由地下车库步行至户内； E2户型由私家电梯于车库入户； 电梯 对比：复地山与城叠拼 E2户型客户去化最好： 优 关键性原因为面积小，总价低； 赠送私家电梯，价值约10万； 劣 没有花园和露台 剖面图 C户型 D户型 E2户型 E1户型 山体 C户型套内面积314㎡ D户型套内面积276㎡ E1套内面积194㎡ E2户型套内面积190㎡ √ 客户：很多洋房客户升级住房业态选择这一户型。如南山上的教师等。 对比：复地山与城叠拼 市场反馈： 别墅细分市场 典型项目2-法兰西莊邸/茶园典型叠拼经济型别墅代表，以性价比为别墅核心竞争力，成为区域热销产品。 总价、性价比，创新建筑风格 关注点 项目名称 套内区间 去化套数 套内均价 总价 月均去化 法兰西 莊邸 110-120 57 12976.241 1551551 30-35套 120-130 9 12559.539 1521756 140-160 60 13025.07 1969582 典型项目2-法兰西莊邸/联排独栋化处理，中间连廊2m，套内面积做到121㎡-150㎡。 别墅细分市场 户型 销售面积 实得面积 户型结构 总价 户型配比 中户 119-121 236-239 三房变四房 152-155 70% 端户 151 291 三房变四房 196 30% 入口 第一层 第二层 第三层 入口 第一层 第二层 第三层 别墅细分市场 8.75 5.8 52㎡ 2.45 连廊2m 5.8 34.3㎡ 2.45 一层 二层 三层 5.8 34.7㎡ 联排单个block的投影效果 挑空 34.7㎡ 4+1房型 套内面积：121㎡ 实得套内：269㎡ 套内赠送：148㎡（调控赠送18㎡） 别墅启示： 产品：经济化明显，联排面积、总价叠拼化，叠拼面积、总价洋房化，建议项目后期在产品设计充分考虑这一特征，联排销售面积尽量控制在120㎡左右，总价控制在150万以内，叠拼销售面积控制在100㎡左右，总价控制在100万左右； 赠送：控制基底尺寸以降低销售面积，通过赠送来实现功能空间，赠送方式包括地下室、挑空赠送、院馆等，赠送率做到100%左右； 创新手法运用：比如针对客群喜好客厅大开间，采光充分等要求，可以通过横厅方式解决，而为了增加别墅的产出量，拼接及背靠等形式均可以借鉴；联排独栋化设计（连廊设置）保证采光及赠送价值； 开发策略 小面积 低总价 洋房客群 别墅生活 总价低至120万以下，整体价格保持在洋房最高价格区间水平； 套内面积区间在100-120㎡的小面积设计，并通过赠送增加实得面积； 独门独户，私家花园，尊崇感油然而生； 用别墅级的产品针对洋房客群，相对竞争优势明显； 别墅产品启示——小面积低总价，提前开启别墅生活 ü 洋房细分市场 总体特征：主力成交出现分化，除传统100-130平方米的洋房产品，2013年开始，市场出现80平方米左右的小洋楼物业，经济化打造。 成交面积上看，2012年的主力成交面积段集中在100-130㎡，而到2013年则出现了两个峰顶，其中最重要的变化是出现了80㎡以下的成交集中段。 对应主力成交面积段，同时分化出现两个成交均价段（7000-9000/10000-13000元/㎡）及总价段（70-90/100-140万）。 2013年洋房物业成交面积分布曲线 2013年洋房物业套内成交单价分布曲线 2013年洋房物业总价结构走势图 香港置地约克郡及龙湖江与城依托品牌、教育、规模及景观优势，传统型洋房市场名列前茅。 主力套内成交面积段集中在100-130㎡，总价集中在130-170万，成交均价12000-14000元/㎡。 洋房细分市场 依托强势资源优势（品牌、规模、景观及教育等）该部分传统型洋房依然拥有较好的市场表现，主要集中在北区。 香港置地 约克郡 90-100 12 13420.61 1326314 100-110 92 12623.72 1308354 110-120 266 12462.89 1436855 120-130 67 12842.23 1594119 130-140 14 13009.8 1750171 140-160 4 13602.44 1998199 180-200 1 11952.79 2298999 200-250 72 10442.48 2230254 250-300 54 9702.292 2490771 龙湖 江与城 110-120 48 12494.39 1403922 120-130 146 12283.71 1497592 130-140 40 12738.83 1714073 140-160 40 12490.29 1909953 180-200 34 12855.99 2397589 200-250 32 10180.62 2263512 250-300 1 9075.37 2303692 协信洋房套内主力去化面积段60-80平方米，对应总价60-65万；匹配到其所在区域高层主力去化区间60-70万；意味着客户可以在同等总价条件下，购买更高等级的物业，竞争力极佳。 洋房细分市场 洋房经济化。作为过渡型物业，洋房开始通过控制面积与总价挤占高层市场空间，并且获得良好的市场回应。 项目名称 套内区间 去化套数 成交单价 成交总价 协信星都会 （春山台） 40-50 31 9638.306 477288.90 50-60 49 8941.813 461474.18 60-70 205 9534.703 638863.69 70-80 257 8649.073 641739.36 80-90 6 8960.419 776375.50 90-100 35 8555.627 815351.23 协信星都会（春山台）/采用背靠背形式及全跃层设计控制产品面积，实现市场热销。 位置 户型类型 套内面积 实得面积 比例 梯户比 底跃 A：4*2*3 65 112 6.25% 1T2 B：2*2*2 59 88 6.25% 1T2 C：3*2*3 104 151 12.50% 1T2 2-7层标准层 3*2*2 64 104 62.50% 1T2 顶跃 3*4*4 65 260 12.50% 1T2 占地面积 容积率 建筑面积 产品 11.7万方 2.0 29万方 洋房 项目规划为纯洋房社区，总体量为29万方，共分4四期开发； 采用背靠背的形式，全跃层设计，共5个户型，其中一层为底跃（3个户型）,2-7层为标准层，顶端为顶跃户型 客户主要来自三北区域，以企业员工和公务员为主，整体年龄偏年轻化，特别关注性价比走差异化路线，以洋房品质吸引高层3房客群，客户反映良好。 洋房细分市场 回归到茶园市场，可以发现，由于最初的生态立区主旨，市场洋房产品以传统型洋房为主，主力面积段集中在100-120平方米，总价集中在80-100万方。 洋房细分市场 热销面积总价交叉分析小结 热销面积段（㎡） 80-90 100-120 100-120 120-140 热销总价控制（万元） 70-80 80-100 110-120 120-140 销售套数（套） 117 413 43 47 热销产品房型 平层 平层 顶跃 底TOWN 热销面积段套内单价 （元/㎡） 8583 8289 9938 9741 代表项目 金科中央御院、奥园水云间 金科世界城、同景国际城 金科世界城 金科世界城 以2013年洋房成交前三甲为例，成交主力均集中在100-120平方米，总价集中在90-100万。 洋房细分市场 项目名称 套内区间 去化套数 套内均价 总价 金科世界城 40-50 33 13337.35 650697 80-90 13 8432.65 730267 90-100 47 8370.77 777912 100-110 78 8579.60 908605 110-120 199 8571.33 966886 130-140 35 9702.60 1286790 140-160 21 9354.03 1444236 160-180 18 8974.01 1474430 180-200 3 6929.59 1311355 200-250 1 7215.34 1449346 同景国际城 70-80 5 11234.00 887486 80-90 5 10927.28 886683 90-100 2 9288.52 918728 100-110 125 9013.75 959939 110-120 1 8587.38 1000000 130-140 20 9249.20 1258543 140-160 10 8852.48 1243153 银翔翡翠谷 100-110 18 6964.48 743423 110-120 41 6828.08 779509 120-130 40 7709.71 954819 130-140 24 7651.23 1035281 140-160 3 6969.69 977244 180-200 6 6228.33 1219269 200-250 10 6898.42 1531823 60-70 2 7516.72 489865 90-100 2 6941.19 689538 排名 项目名称 成交套数 去化速度 成交金额 成交面积 成交均价 （建面） 1 金科世界城 448套 37套/月 4.38亿元 5.61万方 7802元/㎡ 2 同景国际城 168套 14套/月 1.69亿元 2.11万方 8005元/㎡ 3 银翔翡翠谷 146套 12套/月 1.36亿元 2.18万方 6254元/㎡ 金科世界城洋房成交主力集中在90-120平方米，总价集中在77-96万； 同景国际城洋房成交主力集中在100-110平方米，总价集中在95万； 银翔翡翠谷洋房成交主力集中在100-130平方米，总价集中在77-95万； 2014年随着区域价值的转化升级，可以预见未来片区的客群辐射能力将进一步提升，而顺应这种变化，包括金科、奥园、中铁等项目已经在后续产品设计中，主要对洋房经济化的考虑，并获得市场认可。 洋房细分市场 项目名称 套内区间 去化套数 套内均价 总价 月均套数 奥园水云间 70-80 10 9311 712278 30-40 80-90 65 8329 721373 110-120 11 11711 1388057 120-130 1 10380 1283484 金科中央御院 140-160 2 7851 1191808 20-30 80-90 36 8206 695627 90-100 8 8447 777753 法兰西莊邸 （2014.4） 50-60 36 8303 420790 35-40 60-70 50 8201 529783 2014年1-4月份备案数据 洋房成交主力面积段50-80㎡，而总价区间集中在50-70万，匹配到高层主力成交总价区间40-70万，物业形态取胜。 各项目的月均走量集中在30-40套。 高层热销面积总价交叉分析小结 热销面积段（㎡） 60-70 70-80 50-60 80-90 热销总价控制（万元） 40-60 50-70 40-50 50-70 销售套数（套） 1452 1255 678 670 热销产品房型 2.5房 2.5房 2房 2.5房 热销面积段套内单价 （元/㎡） 7754 7552 7923 7321 主力房源代表项目 金隅大成时代都汇 金隅大成时代都汇、同景国际城 融创伊顿庄园 金隅大成时代都汇 洋房细分市场 项目名 2014年 2015年 2016年 合计 一季度 二季度 三季度 四季度 金科中央御院 1 　 1.2 1 1 　 4.2 长桥左岸 0.8 　 1.2 0.8 　 　 2.8 奥园水云间 2 0.8 1.8 1.6 6 6 18.2 鲁能领秀城 1.2 0.9 1.5 1 4 4 12.6 光华茶园项目 　 　 　 1 3 3 7 法兰西莊邸 　 　 　 　 4 4 8 中维茶园项目 　 　 　 1 3 3 7 融创欧麓花园城 　 　 　 　 2 2 4 中房茶园项目 　 　 　 　 1 3 4 中铁项目 　 　 　 　 5 5 10 合计 5 1.7 5.7 6.4 29 30 77.8 不完成统计，已知后期潜在洋房供应面积约78万方，供应时间主要集中在2015-2016年，年均约合30万方。 开发策略 小面积 低总价 高层客群 超值赠送 总价低至50-70万，整体价格保持在高层最高价格区间水平； 套内面积区间在60-80㎡的小面积设计，并通过赠送增加实得面积； 独门独户，私家花园，尊崇感油然而生； 青年精英群体，提前享受洋房形态，相对竞争优势； 洋房产品启示——现金流产品，经济化处理 ü * 住宅产品策略：田忌赛马，以优对中，舍弃竞争弱势产品线 产品形态：联排+叠拼 面积区间：控制在120平方米以下（传统洋房主力面积110-130㎡） 总价区间：控制在100万左右（传统洋房主力总价区间80-100万） 针对客户关注物业形态的心理，利用别墅的物业形态，吸引洋房上跳型客户，树立项目别墅的核心卖点 别墅形态 PK 传统洋房 错位竞争 田忌赛马 产品形态：8-11层洋房 面积区间：销售面积控制在80平方米以下（跃层设计提高赠送率） 总价区间：控制在80万以下（普通高层主力总价区间50-70万） 随着区域价值的转化升级，可以预见未来片区的客群辐射能力将进一步提升，核心区外溢人群入住区域可能性加大，让高层客户提前享受洋房形态 洋房形态 PK 普通高层 基于项目本体条件及市场表现，建议项目高层产品线暂不做考虑 产品定位 物业 占地面积（m2） 建筑面积（m2） 容积率 叠拼 41900 41900 1.0 联排 18450 11070 0.6 洋房 52777 95000 1.8 指标切分原则： 本次方案地块由四个小地块构成，分别为：A46-1/02地块、A48/01地块、A47/01地块、A83-5/02地块，建设用地141129㎡，计容面积208651.2㎡，四块地综合容积率≤1.478；规划要求的商业体量不小于计容体量的30%，约合6万方，暂不扣除；规划要求的各项配套均在后期予以解决； 别墅体量最大化设置（联排别墅仅位于A83-5/02地块），其他位置考虑快销型叠拼别墅；除外剩余体量才考虑洋房物业； 指标初排：基于产品策略，回归到地块条件，进行产品指标初设： 物业类型 户型 销售面积 （㎡） 赠送率 总价区间 （万元） 户型结构 户型配比 联排 连廊 120-130 100% 140-150 3变4 100% 叠拼 叠上 100-110 100% 105-110 3房 50% 叠下 120-130 100% 120-130 3变4 50% 洋房 （小洋楼） 平层 75-85 30% 60-65 1变3 90% 跃层 90-100 60% 75-80 3变4 10% 产品定位 户型配比：综合市场去化特征及潜在竞争压力，进行户型配比设计 序号 项目名称 套内 面积 去化 套数 套内 均价 套内均面 套均总价 1 金科中央御院 20203 151 10186 134 1362925 2 法蓝西莊邸 16979 126 12854 134.75 1732077 3 融创欧麓花园城 12026 76 11356 158.24 1796973 * 叠拼产品设计建议 联排产品设计建议 洋房产品设计建议 Real estate. Business.Value.The practitioner 地产。商业。价值。践行者 责任·学习·分享·成长·快乐 英联达美房地产顾问致力于帮助中国房地产企业降低成本，增加利润，提升价值，解决营销难题! 谨呈：旅投景典地产 版权声明：本报告（含附件）版权归英联达美所有，未经英联地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 谨呈：旅投景典地产 THANKS 责任·学习·分享·成长·快乐 英联达美房地产顾问致力于帮助中国房地产企业降低成本，增加利润，提升价值，解决营销难题 Real estate. Business.Value.The practitioner 地产。商业。价值。践行者 THANKS 责任·学习·分享·成长·快乐 英联达美房地产顾问致力于帮助中国房地产企业降低成本，增加利润，提升价值，解决营销难题 秀苑华俊茶园项目定位及物业发展建议优化 * * 前置说明 本次沟通内容是在双方首次良好沟通的基础上对前一次方案的深化。方案主要在产品设计及规划落地可行性上进行了深度把握，英联达美基于对重庆及茶园市场充分理解的前提下，结合优秀案例项目，为秀苑华俊在渝首发项目建言献策。 Content /目录 PART1 核心问题聚焦 PART2 开发机会及打造建议 PART3 整体规划落实及开发时序建议 PART4 经济效益评估 1-思考原点 愿景 支撑 便捷 稀缺 稀缺：区域功能不断完善，助力茶园从区域性居住中心转变为城市功能完善的核心城市版块。 便捷：十年后，茶园迎来新的转身，便捷将成为茶园下一个价值标签 轻轨6号线今年12月份通车，将打通茶园交通瓶颈，茶园通达解放碑、江北的时间缩短至15分钟车程。 远期规划有轨道8号线。 区政府搬迁坚定了茶园快速发展的脚步。 朝天门批发市场搬迁带来大量人流，进一步助推茶园成熟。 百花齐放：包括奥特莱斯、各开发商共同发力茶园 区域声音：华丽转身背景下的城市核心板块，区域价值升级，产品设计打造必须跳脱区域具有前瞻性。 生态 生态：作为茶园最初面市、最核心的区域价值标签，如今生态已成为茶园操盘的共性卖点，个盘需要在此基础上寻找新的突破点。 茶园的未来将是一座花城、水城与树城——茶园管委会主任 典型项目： 同景国际城 大盘、生态环境、配套 鲁能领秀城 大盘、生态环境、风格 融创伊顿庄园 生态环境、品质 金科中央御院 生态环境、品牌 开发难点认知 容积率为1.47，具备打造低密度物业的先天条件，但地块内部及周边景观资源相当匮乏，后期需要更多的考虑人工借景手段。 1、低密度指标，但项目先天景观资源相当匮乏 地块高差大，低于地平线，呈凹陷状态，背靠变电站，不远处即为高压走廊，均对后期物业排布，产品组合有较大影响。 作为项目欲打造的亮点之一，商业可实现更高的价值，但如何判定商业形式以 打造具有亮点特色的商业，成为本次开发的重点环节。 2、地块内部存在几处硬伤，后期规划设计的难点 4、较长一段时间均会是尽端路，同时周边商业氛围不浓厚而潜在项目潜在商业体量大， 30%的商业配建要求将是项目面临的有一大开发难题 3、区域竞品云集且不乏大盘与名盘，本案品牌与规模均不占优势 本案体量20万方，区域竞争环境严峻，且不乏中铁、奥园、渝开发等知名开发商，而本案属于企业在渝房开首发项目，面临竞争突破。 2-思考原点 项目属性：小规模低强度开发项目，但资源先天不足，需要通过自身后期努力解决景观问题。 序号 项目名称 拿地时间 占地面积（亩） 建筑面积（万方） 容积率 楼面价（元/㎡） 未开发体量（万方） 1 天龙长青湖 2004-1 286 29 1.5 361 0 2004-1 409 41 1.5 461 0 2006-2 85 7 1.2 628 0 2 银翔翡翠谷 2004-3 300 31 1.6 528 16 3 同景国际城、中铁山水 2005-3 2813 413 2.2 221 30 4 广万坡岭顿小镇 2006-8 333 30 1.4 584 0 5 鲁能领秀城 2006-12 1644 143 1.3 459 135 6 泽瑞琥珀居 2008-7 46 6 1.8 640 0 2010-8 83 10 1.8 877 5 7 金科世界城 2010-12 179 28 2.3 2949 3 8 金隅大成时代都汇 庆隆转让 298 68 3.4 —— 58 9 金科中央御院 2011-1 77 9 1.8 2109 7 2011-1 268 32 1.8 2985 32 10 融创伊顿庄园 2011-1 269 33 1.8 2936 18 11 丰业 2009-9 28 3 1.8 769 3